Wiele banków daje nam do wyboru dwie opcje spłaty kredytu mieszkaniowego: w ratach równych lub malejących. Postarajmy się przez chwilę zastanowić, w jakich warunkach przewagę będzie miała każda z tych opcji.

Zacznijmy od rat równych.

Oznacza to, ni mniej, nie więcej, że w całym okresie spłaty kredytu wysokość raty będzie identyczna. W przypadku kredytów walutowych równy będzie ekwiwalent walutowy kwoty wyrażonej w złotówkach, choć akurat pośród kredytów walutowych rzadko spotyka się opcję z ratami malejącymi.

Intuicyjnie każdy z nas chyba wolałby, żeby raty malały, ponieważ zmniejszanie obciążenia na pewno przyniesie ulgę domowemu budżetowi. Jest jednak kilka zastrzeżeń. Przede wszystkim, dość ciężko jest przewidzieć sytuację za lat kilkadziesiąt, w ogóle więc nie powinniśmy rozpatrywać kontekstu budżetu domowego.

Czy więc można uznać któryś z kredytów za lepszy, ze względu na łatwość w jego uzyskaniu? Innymi słowy- czy w którymś z dwóch przypadków wymagana będzie wyższa zdolność finansowa niż w drugim? Odpowiedź brzmi ?tak? i wskazuje na korzyści płynące z zaciągnięcia kredytu spłacanego w ratach równych. Zdolność kredytowa musi pozwalać na pokrycie koszty najwyższej raty, a to w przypadku kredytu o ratach malejących jest nieco trudniejsze.

Zatem który lepszy? Z ratami równymi, czy malejącymi?

Jaką więc przewagę ma kredyt mieszkaniowy o ratach malejących nad drugim wariantem?

Otóż nawet pobieżne przeliczenie kosztu odsetkowego wskazuje na większą opłacalność kredytu hipotecznego o ratach malejących. Tylko czy będzie go łatwiej spłacić dzięki temu tylko? Jeśli założymy, że kredyt jest wypłacany w transzach, to w przypadku kredytu o ratach malejących musimy większą część środków przeznaczyć na spłatę kredytu, a to może czasem prowadzić do utraty płynności finansowej.

W przypadku kredytu hipotecznego o ratach równych w kieszeni zostaje więcej środków i możemy je, wedle uznania, wykorzystać na przykład na urządzenie wnętrza, albo przeznaczyć na inwestycje, które sfinansują przynajmniej część kosztów kredytu- wszystko zależy od harmonogramu budowy i konstrukcji umowy kredytowej.

Już z powyższych rozważań wynika, że zwycięskiego wariantu nie da się w prosty sposób wyłonić. Kredyt hipoteczny o ratach równych może w pewnych sytuacjach być lepszy od tego o ratach malejących, jednak znów w innych warunkach uznamy go za gorszy. Każdorazowo więc jesteśmy zmuszeni do przeprowadzenia choćby pobieżnej analizy i symulacji spłaty każdej opcji kredytowej, a dzięki temu kredyt hipoteczny będzie bezpieczny.